Die Gefahr einer Immobilienblase wurde abgewehrt: Entspannung auf dem Schweizer Immobilienmarkt
von Sascha Bauer
Bei den fünf aktuell noch gefährdeten Bezirken handelt es sich um Hochdorf, Locarno, Bülach, See-Gaster und Pfäffikon (ZH). In keiner der Regionen sei die Situation wirklich kritisch, allerdings müsse die Entwicklung beobachtet werden. Anfang 2013 wurden elf kritische Bereiche registriert, daher kann man von einer Wende auf dem Immobilienmarkt sprechen.
Die Gefahren einer Immobilienblase: hohe Verluste für Immobilienbesitzer
Von einer Immobilienblase spricht man, wenn die Wohnungen und Häuser auf dem Markt überbewertet werden. Die Preise für die einzelnen Objekte entsprechen dann nicht dem realen Wert. Vergrössert sich diese Differenz immer weiter, dann kommt es irgendwann zu einem plötzlichen Abfall der Bewertungen und die aktuellen Besitzer der Immobilien haben mehr investiert, als die Objekte wert sind. Aufgrund der riskanten Situation steigen die Kosten für Kredite beziehungsweise die Darlehen werden in geringerer Zahl vergeben.
Eine Immobilienblase ist für Käufer ein hohes Risiko und führt in der Regel dazu, dass sich die Anzahl der Transaktionen auf dem Markt verringert. Da die Blase irgendwann platzt, machen Eigentümer von Immobilien oftmals hohe Verluste. In den letzten Monaten bestand in der Schweiz die Gefahr einer solchen Immobilienblase, nur in wenigen Bezirken bleibt die Entwicklung abzuwarten.
Die aktuelle Situation – ist sie konstant?
Obwohl die Gefahr einer Immobilienblase vorerst abgewehrt wurde, sind an einigen Orten dennoch grosse Preissteigerungen aufgetreten. Entremont und March sind nur einige der Regionen, in welchen sich die Preise für die Immobilien in letzter Zeit erhöht haben. Die Gesamtsituation hat sich zwar entspannt, es bleibt allerdings abzuwarten, ob sich diese Tendenz weiter fortsetzt.
Um den Immobilienmarkt zu analysieren, muss stets die gesamte Situation mit einbezogen werden. Die politische Stabilität hat einen grossen Einfluss auf die Entwicklung der Preise. Didier Sornette, Professor an der ETH Zürich, hat mit seinem Team die Ursachen und die Veränderungen auf dem Markt untersucht. Er ist der Meinung, dass die Gefahr eines Platzens der Blase in der Schweiz sehr gering sei. Aufgrund der stabilen Rahmenbedingungen in der Wirtschaft und in der Politik würde sich eine Blase meistens langsam entleeren, das heisst, die Preise pendeln mit niedriger Geschwindigkeit wieder auf ein Normalniveau.
Aber auch ein langsamer Rückgang zu einem Gleichgewicht zwischen Immobilienwert und Kaufpreis bedeutet Verluste für Immobilienbesitzer und beeinträchtigt den Ablauf auf dem Markt. Um ein möglichst realistisches Bild zu erhalten, hat Professor Sornette seit 2005 den Wert von über einer Million Häuser und Wohnungen in der Schweiz betrachtet.
Die Ursachen für die Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt
Auch wenn die Situation in der Schweiz aktuell einen stabilen Rahmen liefert, sind für die Preisentwicklung viele verschiedene Einflussfaktoren verantwortlich. Diese liegen teilweise auch ausserhalb der Schweiz und entziehen sich somit dem Einfluss des Landes. Neben dem Bruttoinlandsprodukt, der Zuwanderung und dem Wechselkurs sind auch die Direktinvestitionen entscheidend. Hierbei geht es sowohl um die Investitionen vom Ausland in die Schweiz wie auch umgekehrt. Des Weiteren spielen der Libor-Zins und die Entwicklungen auf dem Hypothekarmarkt eine grosse Rolle.
Die Einstufungen bei einer Immobilienblase: Wie sieht es in den einzelnen Bezirken aus?
Die einzelnen Bezirke lassen sich in unterschiedliche Kategorien einteilen; die extremste Situation ist die Einstufung als kritisch. In dieser Gefahr befindet sich aktuell kein Bezirk mehr. Bülach hatte vormals zu den kritischen Bereichen gezählt, hat nun aber den Sprung in die Kategorie „zu überwachen“ geschafft. In der gleichen Lage befinden sich Pfäffikon (ZH), Hochdorf, See-Gaster und Locarno. Hier sind leichte Tendenzen zu beobachten, die Entwicklung muss erst einmal abgewartet werden.
Wenn sich diese Anzeichen einer Immobilienblase auflösen, dann werden die entsprechenden Bezirke der Stufe „zu beobachten“ zugeordnet. Die Gefahr scheint in diesem Fall erst einmal gebannt, die vergangene Zeit darf allerdings nicht vergessen werden. Im August 2014 gehören neun Bezirke in der Schweiz zu dieser Klasse. Dielsdorg, Hinwil, Uster, March, Höfe, Horgen, Aarau, Monthey und Lenzburg können sich über die Entspannung freuen, stehen jedoch noch unter Beobachtung.
Wie sollen sich Verbraucher in den einzelnen Bezirken verhalten?
Experten raten Verbrauchern, mit dem Kauf in gefährdeten Regionen noch abzuwarten. Wer den Erwerb einer Immobilien in den Bereichen „zu beobachten“ und „zu überwachen“ plant, muss vorsichtig sein. Besser ist es nach Expertenmeinung, noch etwas abzuwarten. Muss der Kauf allerdings zeitnah getätigt werden, so ist er vertretbar, sollte jedoch mit Bedacht stattfinden. Hat sich die Preisdynamik in einer Region gelegt, so lassen sich dort gute Kaufgelegenheiten finden und der Immobilienmarkt wird wieder zu einem Normalmass zurückfinden.
Betrachtet man die Vergangenheit, so wird deutlich, wie dramatisch die Preisveränderungen sein können. Die Preise für Wohnungen in der Schweiz haben sich in den betroffenen Regionen in den letzten Jahren grösstenteils um mehr als ein Drittel erhöht. Diese Werte konnten nicht von Dauer sein, ein Abstieg war früher oder später zu erwarten. Je eher eine Absenkung und eine Abkehr von der Immobilienblase eintreten, desto besser ist die Situation für die Verbraucher und diese gelangen zu fairen Preisen zum Eigenheim.
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