Rechte und Pflichten beim Mietvertrag

07.01.2015 | Von Agentur belmedia | Beitrag

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Das Mietrecht ist kompliziert, für Laien kaum überschaubar. Damit Sie trotzdem Ihre Rechte und Pflichten kennen, haben wir wesentliche Fakten für Sie aufbereitet.

Kündigung der Wohnung durch den Mieter

Die Wohnungskündigung muss immer schriftlich erfolgen. Ausserdem sollte sie per Einschreiben versendet werden. So liegt dem Mieter der Beweis dafür vor, dass er seine Kündigung auch rechtzeitig verschickt und beim Vermieter eingereicht hat. Auch sollten Mieter darauf achten, dass die Kündigung im Fall mehrerer Mieter von jedem einzelnen unterschrieben werden muss. Das gilt sowohl für Konkubinatspaare als auch für Wohngemeinschaften mit mehreren Mietern.

Für Ehepaare gibt es in diesem Bereich ebenfalls besondere Regeln. Auch hier müssen beide Eheleute die Kündigung des Mietvertrags unterschreiben, auch wenn nur eine Person den Mietvertrag beim Vermieter besiegelt hat.

Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

Die Kündigung muss vom Vermieter über ein besonderes Kündigungsformular vollstreckt werden. Hier gibt es für jedes Kanton ein besonderes Formular. Nutzt der Vermieter ein anderes, für den jeweiligen Kanton ungeeignetes, ist die Wohnungskündigung ungültig. Was für Mieter gilt, gilt auch für Vermieter: Er muss die Kündigung per Einschreiben versenden. Dies dient der Transparenz und der Beweislage.

Versendet der Vermieter eine Kündigung an ein Ehepaar, müssen beide Parteien ein separates Schreiben erhalten. Bei einer WG müssen in der Kündigung alle Mieter einzeln aufgeführt werden. Hier kann der Vermieter jedem Bewohner der WG einzeln eine Kündigung senden.

Bestandteile eines Mietvertrags

Beim Mietvertrag handelt es sich um ein Rechtsgeschäft. Dieses verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter die Wohnung zu überlassen. Im Gegenzug muss Letzterer regelmässig seine Miete bezahlen. Der Inhalt eines Mietvertrags kann unter den vorgeschriebenen Bestimmungen des schweizerischen Obligationenrechtes frei vereinbart werden. Unabhängig davon, ob es sich um Geschäfts- oder Wohnräume handelt, müssen gesonderte Vereinbarungen wie etwa dass die Wohnung beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden muss, nicht zwingend schriftlich festgehalten werden.

Mietverträge können auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten beider Parteien beschlossen werden. Darüber hinaus können beide Parteien so auch vereinbaren, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss. Trotzdem empfiehlt es sich unbedingt, den Mietvertrag in schriftlicher Form abzuschliessen. Neben den allgemeinen Bestimmungen in den vorgefertigten Formularen sollten auch Zusatzvereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

Geltung des Mietrechts

Das Mietrecht wird in der Regel auf alle Mietverhältnisse angewendet. Doch je nach Gebrauchszweck und Art des Mietobjekts existieren unterschiedliche Regelungen. Grundsätzlich stellt die Miete ein zweiseitiges Rechtsgeschäft dar. Ihre Bestandteile sind die Gebrauchsüberlassung der Wohnung auf Zeit sowie die Bezahlung der Leistung, also die Miete seitens des Mieters. Je nach Mietobjekt herrschen im Bereich der Kündigungstermine und -fristen Unterschiede.

Missbrauchsbestimmungen

Diese Schutzbestimmungen nehmen Bezug auf die Kündigung und die Mietzinsgestaltung. Ziel der Bestimmungen ist es, Mietern von Geschäfts- und Wohnräumen eine möglichst langfristige Mietdauer zu ermöglichen. Immerhin sind Mieter im erhöhten Masse auf die Räumlichkeiten angewiesen, ob es sich nun um Geschäftsräume oder um Wohnräume handelt. Der verstärkte Kündigungsschutz umfasst folgende Bereiche:

Formularzwang
minimale gesetzliche Kündigungsfrist
Recht auf eine Begründung der Kündigung
Recht der Kündigungsanfechtung
Begehren um Mieterstreckung.

Veränderung der Vertragsbedingungen

Im Gegenzug können die Vertragsbedingungen an veränderte Umstände angepasst werden. Bei diesen kann es sich etwa um eine einseitige Vertragsänderung des Vermieters handeln, aber auch um eine Mietzinserhöhung oder um das Begehren der Mietzinsreduktion seitens des Mieters. Ziel dieser Regelungen ist es, die Zahl der Vermieterkündigungen so gering wie möglich zu halten.

Zudem soll so vermieden werden, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigen muss, nur um einen neuen Mietvertrag mit besseren Bedingungen abschliessen zu können. Deshalb kann der Vermieter den Mietvertrag aufgrund von Veränderungen anpassen. Mietern bleibt hier jedoch immer das Recht, Änderungen anzufechten, falls sie eine Kündigung vermeiden möchten.[/vc_column_text][vc_separator color=“grey“][vc_column_text]

Als Mieter oder Vermieter gilt es zahlreiche mietrechtliche Vorschriften zu beachten – etwa bei einer Wohnungskündigung.

[/vc_column_text][vc_separator color=“grey“][vc_column_text]Regelung der Nebenkosten

Neben der Überlassung der Wohnung umfasst ein Mietvertrag auch die Gewährleistung einer angemessenen Infrastruktur, das heisst Wasser, Heizung, Strom, Umgebungsarbeiten, Gartenpflege und dergleichen. Normalerweise werden diese Kosten separat über die Nebenkostenabrechnung zur Verfügung gestellt. Das Mietrecht geht im Grundsatz davon aus, dass diese Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden. Aus diesem Grund müssen gesonderte Nebenkosten besonders vereinbart werden. Auch wenn gesetzlich keine Schriftform vorgeschrieben ist, sollte eine solche Vereinbarung stets schriftlich verfasst werden.

Nebenkosten sind nur dann gerechtfertigt, wenn es sich bei ihnen um tatsächliche Anwendungen des Vermieters für jene Leistungen handelt, die in Verbindung mit der Wohnung stehen. Dies bezieht sich auch auf öffentliche Abgaben, die sich durch den Gebrauch der Wohnung ergeben. Dabei kann es sich etwa um Warmwasser-, Heizungs- oder andere Betriebskosten handeln. Am häufigsten zu nennen sind hier Kabel-TV-Gebühren, Allgemeinstrom, Gartenpflege oder die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Räume. Nicht nebenkostenfähige Gebühren sind beispielsweise Kosten für die Erneuerung oder die Reparatur von Anlagen sowie für deren Abschreibung und Verzinsung.