Der Mietvertrag: Rechte und Pflichten
von Agentur belmedia
An dieser Stelle soll ausschliesslich zur Wohnungsvermietung informiert werden, denn als Vermieter einer Wohnung oder als Mieter einer Wohnung übernehmen Sie bestimmte Rechte und Pflichten. Diese sind im Rahmen des geltenden Mietrechtes geregelt. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Ihnen helfen, die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters einer Wohnung besser zu kennen und bei Begründung, Bestehen oder Beendigung eines Mietverhältnisses zu berücksichtigen:
Geltung des Mietrechtes
Die Miete einer Wohnung ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, ein Vertrag. Dabei überlässt der Vermieter dem Mieter für einen bestimmten oder für einen unbestimmten Zeitraum und gegen ein entsprechendes Nutzungsentgelt Wohnraum zu Wohnzwecken. Der Mietvertrag kann mündlich abgeschlossen oder durch konkludentes Handeln begründet werden (der Vermieter überlässt dem Mieter den Wohnraum und nimmt ein entsprechendes Nutzungsentgelt entgegen); im Interesse der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter sollte jedes Mietverhältnis für eine Wohnung jedoch unbedingt schriftlich fixiert werden.
Wichtige Bestandteile eines Mietvertrages
Man unterscheidet zwischen dem notwendigen Inhalt eines Mietvertrages und dem dispositiven Inhalt. Die Vertragsparteien, das Mietobjekt, der Mietzins und die Nebenkosten für das Mietobjekt sind notwendigerweise in einem Mietvertrag zu vereinbaren. Verwendungszweck, Mietdauer, Sicherheitsleistungen und Vormerkungen des Mietvertrages im Grundbuch können vereinbart werden.
Mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter ab einem bestimmten Zeitpunkt (Beginn des Mietverhältnisses) den vereinbarten Wohnraum für einen bestimmten oder für einen unbestimmten Zeitraum zu Wohnzwecken zu überlassen.
Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter zum vereinbarten Zeitpunkt (z.B. an jedem Monatsersten) den vereinbarten Mietzins (Miethöhe) zu zahlen.
Besonderes Augenmerk ist auf die notwendigerweise im Mietvertrag zu vereinbarenden Nebenkosten zu legen. Das schweizerische Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass Nebenkosten für die Infrastruktur durch den Mietzins abgedeckt werden.
Die Zahlung von Nebenkosten kann nur dann vereinbart werden, wenn es sich um tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen handelt, die in Verbindung mit der Wohnung stehen. Häufig wird die Zahlung von Nebenkosten für Warmwasser oder Heizung, für Kabel-TV oder für den Stromverbrauch für gemeinschaftlich genutzte Räume erhoben. Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten solche Nebenkosten ausdrücklich schriftlich vereinbart werden.
Weitere Vereinbarungen des Mietvertrages können unter den vorgeschriebenen Bestimmungen des schweizerischen Obligationsrechtes frei vereinbart werden, sofern sie nicht gegen das Mietrecht verstossen. Spezifische Vereinbarungen (zum Beispiel, dass die Wohnung bei Auszug wieder in den ursprünglichen baulichen Zustand versetzt werden muss) müssen nicht zwingend schriftlich vereinbart werden; aber auch hier gilt die Empfehlung, jede vertragliche Absprache zwischen Vermieter und Mieter festzuschreiben.
Um die Rechtssicherheit beim Abschluss eines Mietvertrages zu erhöhen empfiehlt sich die Nutzung vorgefertigter Formulare, die man beispielsweise kostenlos im Internet findet. Neben den allgemeinen Vertragsbestimmungen in den vorgefertigten Formularen sollten hier auch die Zusatzvereinbarungen unbedingt schriftlich festgehalten werden.
Die Missbrauchsbestimmungen
Zur Sicherung des sozialpolitisch motivierten Ziels , Wohnungsmietern eine möglichst sichere und lange Mietdauer zu ermöglichen und um Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen zu schützen, bestehen in der Schweiz die sogenannten Missbrauchsbestimmungen. Sie garantieren einen verstärkten Kündigungsschutz der Wohnungsmieter und beinhalten folgende Komponenten:
- minimale gesetzliche Kündigungsfrist
- Formularzwang
- das Recht auf eine Begründung der Kündigung
- das Recht der Kündigungsanfechtung
- das Begehren um Mieterstreckung.
Gleichzeitig und als Gegengewicht besteht für den Vermieter die Möglichkeit der Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Umstände. So kann er z.B. einseitig den Mietzins erhöhen, muss dies aber so rechtzeitig tun, dass dem Mieter die Möglichkeit bleibt zu kündigen oder die verkündete Erhöhung anzufechten.
Die Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Die Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter hat schriftlich zu erfolgen. Im Interesse der Rechtssicherheit wird empfohlen, dem Vermieter die Kündigung per Einschreiben zuzustellen. Zu beachten sind die vereinbarten Kündigungsfristen!
Das Kündigungsschreiben ist durch alle Mieter einzeln zu unterschreiben. Sind mehrere Mieter Vertragspartner, bleiben die weiter im Vertrag, die die Kündigung nicht unterschrieben haben. Das gilt nicht nur für Wohngemeinschaften mit mehreren Mietern sondern auch für Ehepaare, sogar dann, wenn nur ein Ehepartner den Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat.
Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter
Eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter ist nur sehr schwer zu realisieren. Grundsätzlich ist sowohl eine ordentliche als auch eine ausserordentliche (oder fristlose) Kündigung möglich. Während private Vermieter eine vermietete Wohnung eigentlich nur bei nachgewiesenem Eigenbedarf ordentlich kündigen können, ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät, gegen den Mietvertrag verstösst oder den Hausfrieden stört.
Die Kündigung muss vom Vermieter über ein spezielles Kündigungs-Formular vollstreckt werden. Für jeden Kanton gibt es ein besonderes Formular. Was für den Mieter gilt, gilt auch für den Vermieter: Dieser sollte die Kündigung ebenfalls per Einschreiben versenden. Bei Kündigung der Wohnung für ein Ehepaar sind beide Ehepartner gesondert zu kündigen. Bei einer Wohngemeinschaft muss eine Kündigung verfasst werden, in der alle Mieter einzeln aufgeführt sind. Hier hat der Vermieter auch die Möglichkeit, jedem Bewohner der WG einzeln eine Kündigung zu senden.
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